فحص العقار بعين المشتري: وش يشفّه المشتري قبل ما يكلمك

أنت معتاد على عقارك، والمشتري يشوفه أول مرة، وعينه تلفح على أشياء صرت ما تلحظها. في هالفصل أعطيك طريقة الفحص اللي أسويها قبل ما أعرض أي عقار: تعرف فيها وش يضمنه النظام للمشتري، ووش اللي ما يضمنه، ووش يشتت الصفقة متأخر.

1. امشِ في عقارك كأنك زائر

خذ ورقة أو جوال، وادخل من الشارع وأنت تنتبه لكل ملاحظة: الواجهة والدهان، الباب الرئيسي والجرس، الإنارة الخارجية، نظافة المدخل. من الداخل: آثار رطوبة أو تسريب في الأسقف والجدران، تشققات، أبواب ومقابض وأقفال، مقابس كهربائية وإنارة، مكيفات تشتغل أو لا، دورات مياه فيها ترويب أو ضغط ماء ضعيف، مطبخ وتمديداته، ورائحة المكان أول ما تدخل. المكان المعتنى يعطي انطباعًا بأن كله كذا؛ والمكان المهمل يخلي المشتري يشك حتى في الأشياء السليمة. وإذا لك صلاحية على السطح، شفّ أثر التسريب حول الخزان وعند مصارف المياه. وخذ معك أحد أفراد أسرتك أو صديقًا دقيق الملاحظة؛ اللي صرت معتاده قد ما يلاحظه الزائر أول مرة.

2. العيوب: وش يضمن النظام ووش ما يضمن

نظام المعاملات المدنية يقول: «يضمن البائع عند تسليم المبيع سلامته من أي عيبٍ ينقص من قيمته أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة منه، والمستفادة مما هو مبين في العقد، أو مما هو ظاهر من طبيعة الشيء» [1]. والنظام نفسه يحدد حالات ما يضمن فيها البائع العيب، ومنها إذا كان المشتري «يعلم بالعيب وقت البيع، أو كان يستطيع أن يتبيّنه بفحصه المتعارف عليه» [1].

الخلاصة العملية اللي أنا أختم بها أي معاينة مع مالك: العيب اللي يقدر أي فاحص عادي يشوفه ممكن ما يدخل في الضمان، أما العيب الخفي اللي ما يظهر بفحص متعارف عليه فيبقى داخل نطاق الضمان. لذلك أنصحك تكتب العيوب الملموسة كتابةً في الاتفاق من البداية، فتكون معلنة ومتفق عليها، وتفصل أي خصم أو نزاع يتأخر.

وش معنى «فحص متعارف عليه»؟ ببساطة: تفتح الصنابير وتشوف ضغط الماء، تجرب الإنارة والمقابس والمكيفات، تمشي على السطح إذا تقدر، وتدقق في زوايا الحمامات والمطبخ حيث تجتمع الرطوبة. هالفحص أي شخص يسويه، وما يحتاج فني بمعدات.

3. طابق المساحة مع الصك

أكثر سؤال يأتي من المشتري الجاد: هل المساحة مطابقة؟ افتح استعلام الصك أو استعلام العقار في السجل العقاري، اللي يعرض «تفاصيل العقار مثل الملكية والموقع والمساحة» [2]، وقارنها بالواقع. إذا اكتشفنا فجوة في المساحة أو الارتدادات والشطفات، أضبطها قبل العرض لأنها وقت الإفراغ تخلي المشتري يمشي أو يعيد التفاوض.

4. إذا عقارك أرض

تأكد أن حدود الأرض وعلاماتها على الطبيعة واضحة، وأن ما فيه تعديات أو شطفات ما تتوقعها. وبلديات الوزارة توفر خدمة مسح موقع الأرض اللي تعتمد على إحداثيات موقع الأرض «لتحديد المساحة المطلوبة من قطعة الأرض بالنسبة والأبعاد» [4]. وأبعد من حدودك، شوّف المخطط المعتمد للحي؛ في منصة سكني خدمة المسح المعلوماتي تتيح الاطلاع على المخططات [3]، وهي وسيلة سريعة تشوف فيها موقع قطعتك داخل المخطط.

5. الرخصة والكهرباء: أوراق المشتري الطبيعية

لأي عقار مبني، رخصة البناء سؤال شبه ثابت من المشتري. وزارة البلديات والإسكان توفر «الاستعلامية لرخصة البناء» للاستعلام عن الرخص الصادرة عن البلديات [5]. ولو العقار مؤجّر، نظّم النقل من الحين: منصة إيجار توفر خدمة مجانية «لنقل عدادات الكهرباء والمياه باسم المستفيد الفعلي عند توثيق العقد الإيجاري» [6]. وآخر فواتير الكهرباء والمياه وأرقام العدادات خلّها ملفًا جاهزًا ترسله لأي مشتري يسأل.

6. حسب نوع عقارك

إذا عقارك أرض: المخلفات والأعشاب تخفي حدودها؛ نظّفها قبل أول موعد وأنت مرتاح، وخلّ كروكي أو صورة من جوالك توثّق الشوارع المحيطة. وإذا عقارك فيه وحدات مؤجرة: اجمع حالة كل وحدة بورقة واحدة — شاغرة أو مستأجرة، ومتى ينتهي عقد إيجارها، ورقم عدادها — لأن المشتري بيطلبها، وهذا الترتيب يوفر عليك أسبوع أسئلة متفرقة.

ليش هالفحص يخدمك أنت قبل المشتري؟

لأن الوقت اللي يكتشف فيه المشتري الخلل يحدد مصير الصفقة: اكتشافه منك قبل المعاينة يتحول لترتيب وإصلاح أو إفصاح واضح، واكتشافه في المعاينة يتحول لشك، واكتشافه بعد الاتفاق يتحول لطلب خصم أو انسحاب. أنا أفضّل دايمًا الحالة الأولى.

وعموماً، الفحص اللي تسويه لنفسك اليوم هو نفسه اللي يسويه المشتري الجاد بكرة؛ الفرق الوحيد: من يكتشف الملاحظة أول.

قائمة الفحص قبل أول معاينة

1. تجول في العقار كأنك زائر وسجّل كل ملاحظة بالورقة.
2. اذكر العيوب الملموسة كتابةً في الاتفاق، وخلك واضح.
3. قارن مساحة العقار ببيانات الصك أو السجل العقاري.
4. للأرض: تأكد من الحدود على الطبيعة ومن المسح والمخطط المعتمد.
5. اطلع رقم رخصة البناء وعرّف المشتري كيف يتحقق منها.
6. جهّز فواتير وأرقام العدادات، ورتّب نقل الذمة إذا العقار مؤجر.