الصيانة: صلّح قبل ما تعلن، لا بعد ما يكتشفها المشتري

أنا وسيط، وأقول لك من الميدان: أكثر الجدال اللي أشوفه في المعاينات ما يبدأ من السعر، يبدأ من حاجة مكسورة — تسريب قديم، مصعد متعطل، قبوة مرتخية. صاحب العقار يبي يتصاكى فيها، والمشتري يبي يخصم عليها. الصيانة قبل الإعلان أرخص من الصيانة بعد أول عرض، وهنا وش يقول النظام بالضبط.

1. العيب اللي تخفيه اليوم ممكن يرجع لك غدًا

نظام المعاملات المدنية يقرر أن البائع يضمن عند تسليم المبيع سلامته من أي عيب ينقص من قيمته أو من نفعه بحسب الغاية اللي حُدد المبيع لها، ولو ما كان عالمًا بوجوده [1]. يعني التسريب اللي طمّسته فوقه طبقة دهان، لو ظهر بعد البيع، ما يحميك إنك ما دريت عنه.

والنظام يستثني من الضمان الحالات اللي يكون فيها المشتري يعلم بالعيب وقت البيع، أو يقدر يتبيّنه بنفسه لو فحص المبيع بعناية الشخص المعتاد [1]. لكن لا تجعل خطتك على «المشتري ما ركّز»؛ هذي ثغرة ما يتحملها عرض عقاري جاد.

2. إذا عقارك شقة أو دور: الأجزاء المشتركة لها كلام نظامي

في الملكية المشتركة، بين «جزئك المفرز» و«الأجزاء المشتركة» (السطح، المصاعد، التوصيلات، المداخل) فرق نظامي مهم. اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية تنص في المادة الخامسة والثلاثين على أنه «لا تعد أي تحسينات يجريها أي من الملاك على نفقته على أي من الأجزاء المشتركة أو أي جزء منها […] سببًا لاكتسابه ملكيتها» [3]. يعني لو صرفت على السطح أو المدخل من جيبك، هذا ما يخليه ملكك ولا يرفع حصتك.

وفي المادة السادسة والثلاثين: الأعمال داخل وحدتك «حفظاً لسلامة العقار المشترك […] أو لتحسين الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها» لها أحكام، منها إنك «لا يتحمل مالك الوحدة أي تكاليف إضافية ناشئة عن تنفيذ تلك الأعمال، إلا بالقدر الذي يكون فيه مسؤولاً عن الضرر الذي لحق بالعقار المشترك» [3]. فإذا وصلك إشعار أعمال من الجمعية قبل البيع، اقرأه وتأكد من المدة ومن مين يتحمل التكلفة، واذكره للمشتري بوضوح.

وقاعدة التكاليف واضحة في النظام: يشترك كل مالك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها؛ كلٌّ بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز اللي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار المشترك [2]. وعمليًا: إذا فيه عيب بالأجزاء المشتركة بيظهر في معايناتك — تسريب سطح، مصعد معطّل، شبكة مياه قديمة — قدّم طلبًا مكتوبًا لجمعية الملاك بإصلاحه واحتفظ بنسخة من الطلب. هذا التوثيق يقطع جدال «وش مسؤوليتي أنا ووش مسؤولية الجمعية» قبل ما يبدأ.

3. صيانة داخل وحدتك لصالح المبنى؟ لك حقوق واضحة

نفس اللائحة تنظم الحين اللي تحتاج فيه أعمال داخل وحدتك حفظًا لسلامة العقار المشترك أو لصيانة الأجزاء المشتركة أو تحسين الانتفاع بها: لازم يوصلك إشعار قبل البدء بمدة كافية يتضمن نوع الأعمال والمدة المحددة لإنجازها، وتُعاد الوحدة إلى ما كانت عليه فور انتهاء الأعمال [3]. إذا أنت اللي بتبيع، فهمك لهالترتيب يحميك من مفاجأة فريق صيانة يدخل وحدتك يوم العرض بلا تنسيق، ويسمح لك تنسّق الموعد على أرض واقع.

4. وحدتك ما زالت مضمنة ضمانات؟ استغلها قبل الإعلان

لو وحدتك حديثة أو من مشروع ما زال ضمن مرحلة الضمانات، اللائحة تلزم من فرز العقار بتصحيح جميع العيوب فيه إلى أن يتم نقل جميع الضمانات السارية المتصلة بإنشاء العقار أو تشغيله [3]. اتصل بالمطوّر أو الجمعية وتأكد وش تغطيه الضمانات القائمة، وصلّح ضمنها قبل ما تعلن؛ لأن العيب اللي يصلّح اليوم بضمان، ممكن يتحول بعد البيع لنقطة جدال مع المشتري.

5. نصيحتي في التوثيق

خلي عندك ملف بسيط: فواتير أعمال العزل أو إصلاح التسريبات، وتواريخ الصيانة الدورية، وأي تقارير فحص. لما يسألك المشتري، الإفصاح بورقة جاهزة أقوى من شرح شفهي، ويخلي الجو أقرب للثقة وأبعد عن التفاوض على كل تفصيلة.

قائمة سريعة قبل ما تعلن

1. امش على عقارك بعين مشترٍ ودوّن كل عيب ظاهر أو ملموس.
2. ابدأ بالإصلاحات اللي تلمس الاستعمال اليومي: مياه، كهرباء، تكييف، أبواب ونوافذ.
3. لو ملكية مشتركة: راجع حالة الأجزاء المشتركة، واطلب إصلاح الضروري من جمعية الملاك كتابةً.
4. احتفظ بفواتير ما أصلحته؛ هي إفصاح جاهز بدل كلام غير موثق.
5. وحدة حديثة؟ تأكد من الضمانات السارية وصلّح ضمنها قبل الإعلان.