كيف أبيع لمشتري ممول من البنك؟
البيع لمشتري ممول ما يغير جوهر الصفقة، يغير مسار تمرير الملكية والفلوس: المسار النظامي يكون نقل الملكية مع رهن عقاري لصالح الجهة الممولة، وثمن العقار يوصلك عبر حساب وسيط في الإفراغ الإلكتروني بدل اليد باليد [1] [2]. وهالنقطة اللي يغفل عنها كثير من الملاك: ضريبة التصرفات العقارية 5٪ ملزم بها البائع، سواء المشتري كاش أو مموّل [3].
وش اللي يتغير مع التمويل؟
- المسار: خدمة «نقل الملكية» في السجل العقاري تتضمن صراحة حالة «البيع برهن» — يعني الملكية تنتقل لك المشتري والرهن يسجّل للبنك في نفس الإجراء [1].
- التقييم والفحص: الجهة الممولة قبل الموافقة تشيّك على العقار ووثائقه وقيوده — عقار بياناته نظيفة وحدوده واضحة يمر أسرع، وهنا ميزة التسجيل العيني [1].
- استلام الثمن: في الإفراغ العقاري الإلكتروني أنت اللي تبدأ الطلب من ناجز، والمشتري يودع ثمن العقار في حساب وسيط، وتستلمه بعد إتمام نقل الملكية — مو دفعة مقدمة خارج الإجراء [2].
- ضريبتك: سجّل التصرف وسدد 5٪ من قيمة التصرف في بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل الإفراغ، لأن الرقم المرجعي للضريبة مطلوب في خدمة الإفراغ [3].
إذا عقارك نفسه مرهون للبنك؟
لا تعقد الموضوع: الوضع الطبيعي هو رفع قيد الرهن أثناء صفقتك (سداد الرصيد المتبقي من التمويل القائم وتفريغ الرهن) ثم إتمام النقل للمشتري مع رهنه الجديد إن كان ممولًا. أنت ما تتصرف بالرهن بنفسك — التعامل يمر عبر الجهة الممولة والمنصة النظامية. الجوهري هنا: لا تعطِ المشتري وعودًا شفهية عن «التفريغ السريع»، حدد المسار والمدة بوضوح في العقد.
قبل ما تتعامل مع مشتري ممول
- اطلب من المشتري خطاب الموافقة التمويلية أو ما يثبت جدية طلبه، وحدد في العقد مهلة معقولة لإتمام الإجراءات البنكية.
- جهّز وثائقك من الحين: صك أو صحيفة عقارية سارية، سلامة القيود، وضريبة التصرفات محسوبة على قيمة الصفقة الفعلية مو قيمة التمويل [3].
- اعتمد الإفراغ الإلكتروني — هو اللي يحمي الطرفين: ما تنقل ملكية قبل ما يضمن الثمن، وهو ما يستلمه كامل بعد النقل [2].
الخطوات كاملة خطوة بخطوة (البائع، المشتري، الحساب الوسيط، مهلة الإجراءات) تلقاها في فصل الإفراغ الإلكتروني عبر ناجز، والتزاماتك الضريبية بالتفصيل في فصل ضريبة التصرفات العقارية.