منصة وافي (البيع على الخارطة)

وش هي؟

«وافي» هي منصة لجنة البيع والتأجير على الخارطة، وتعمل تحت مظلة وزارة البلديات والإسكان، وهي الجهة اللي تنظّم وترخّص نشاط البيع والتأجير على الخارطة في المملكة [1]. المنصة الرسمية على العنوان wafi.housing.gov.sa، وتضم أقسام واضحة: الرخص والخدمات (البيع على الخارطة، التسويق، العرض في المعارض، التأجير على الخارطة، الوسيط العقاري، وإلغاء النشاط)، وقسم المشاريع المرخصة، وبرامج وافي التدريبية، والتأهيل للمطورين العقاريين والمكاتب الهندسية والمكاتب المحاسبية والمسوقين العقاريين، إضافة إلى المركز الإعلامي ومنصة تقديم الرخص [1]. وبهذا المعنى تلخّصها بيانات الموقع الرسمي: «وافي - البيع على الخارطة… الرخص والخدمات: البيع على الخارطة، التسويق، العرض في المعارض… وسيط عقاري… المشاريع المرخصة» [1].

والعمل التنظيمي لهذي اللجنة ما هو اجتهاد إداري فقط؛ أساسه نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/44) وتاريخ 1445/3/10هـ الموافق 25 سبتمبر 2023، وبناءً على قرار مجلس الوزراء رقم (196) وتاريخ 1445/3/4هـ، ونُشر في 5 يناير 2024، وحالته في سجل الأنظمة «ساري» [2]. النظام يعرّف المشروع العقاري إنه مشروع يراد تطويره لبيع أو تأجير أراضٍ مطورة أو وحدات عقارية على الخارطة، قبل البدء في تنفيذه أو في أثناء أعمال الإنشاء والتطوير بحسب التصميم أو المخطط المتفق عليه، ويعرّف حساب الضمان إنه حساب بنكي خاص بالمشروع تودع فيه المبالغ اللي يدفعها الممولون أو المشترون أو المستأجرون [2]. وبهذا صار البيع على الخارطة نشاطًا مقننًا له ترخيص ورقابة وعقوبات، وما يبقى مجرد إعلانات.

متى يحتاجها البائع؟

• إذا عقارك وحدة في مشروع بيع على الخارطة وتريد تتأكد قبل ما تعرضها أو تفاوض أن المشروع والمطور مرخصين: تتصفح أسماء المشاريع وحالتها في قسم المشاريع المرخصة [1].
• إذا أنت مشتري تفكر تشتري وحدة على الخارطة: تستفيد من قاعدة بيانات العموم اللي تُعِدّها الجهة المختصة عن المشروعات المرخصة؛ فالمادة الرابعة من النظام تلزم الجهة المختصة بإعداد قاعدة بيانات للعموم خاصة بالمشروعات المرخص لها وفق النظام [2].
• إذا أنت مطور: ما يحق لك مزاولة نشاط بيع أو تأجير مشروعات على الخارطة إلا إذا كنت مقيدًا في سجل قيد المطورين، وما يحق لك الإعلان عن المشروعات في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية أو إقامة معارض لها والدعوة إليها إلا إذا كان المشروع مرخصًا لك من الجهة المختصة [2].
• إذا أنت وسيط عقاري تتعامل مع مشروع على الخارطة: النظام يجيز للجهة المختصة أن تطلب من المطور اللي يسوّق مشروعًا عبرك نسخة من الاتفاقية المبرمة بينه وبينك [2].
• إذا تبغى تفهم إطار الحماية قبل أي دفعة: حساب الضمان، والتأشير على صك العقار بعدم التصرف، والتعويض عن التأخير، وحق الاطلاع على السجلات المحاسبية، كلها أحكام وردت في النظام [2].

الخطوات

للتأكد من مشروع أو مطور:

1. افتح المنصة الرسمية wafi.housing.gov.sa [1].
2. ادخل قسم «المشاريع المرخصة»، وفيه تصنيفات: المشاريع الصغيرة والمتوسطة، مشاريع البيع على الخارطة، مشاريع التأجير على الخارطة، مشاريع تسويق خارجي، ومشاريع تسويق داخلي [1].
3. ابحث باسم المشروع أو المطور، وراجع حالة المشروع الظاهرة على المنصة، مثل «مكتمل (مرحلة الضمان)» اللي تظهر في نماذج المشاريع المعروضة على الموقع [1].

وللمطور اللي يبغى يرخص مشروع (للفهم العام):

1. القيد أولًا في سجل قيد المطورين [2].
2. تقديم طلب الترخيص الخاص للمشروع مع مستندات المادة السادسة: نسخة سارية من السجل التجاري المسموح فيه بنشاط التطوير العقاري، وشهادة عضوية الغرفة التجارية، والسجل الائتماني، ورخصة بناء سارية، وصك تسجيل الملكية ساري المفعول، واتفاقية مالك الأرض، واتفاقية المطور الفرعي إن وجد، والتصاميم المعمارية والمخططات المعتمدة، وعقد المكتب الاستشاري، وعقد المحاسب القانوني، ودراسة الجدوى الاقتصادية، وتعهد ببدء الأعمال الإنشائية خلال 6 أشهر من الترخيص، ونموذج عقد بيع بمواعيد تسليم محددة باليوم، واتفاقية فتح حساب ضمان مع بنك مرخص في المملكة [2].
3. انتظار البِت: تبت الجهة المختصة في الطلب خلال 30 يوم من استكمال المستندات، وإذا انقضت المدة دون بِت عُدّت موافقة على الطلب، وإذا رُفض يكون القرار مسببًا [2].

المتطلبات

• للتصفح والاطلاع على المشاريع المرخصة: ما فيه متطلبات، والتصفح متاح للعموم؛ أما خدمات تقديم الرخص فتتم عبر التسجيل في منصة تقديم الرخص [1].
• لكل مشروع حساب ضمان مستقل باسمه، ولا يُفعَّل إلا بعد الحصول على الترخيص الخاص للمشروع والتأشير على صك العقار بعدم التصرف [2].
• حساب الضمان مخصص للصرف على المشروع المرخص فقط، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لمصلحة دائني المطور، وإذا حصل المطور أو مالك الأرض تمويلًا للمشروع وجب إيداعه في الحساب [2].
• الصرف من الحساب يكون بوثيقة صرف يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، ويجوز صرف المصاريف الإدارية والتسويقية وغير الإنشائية بنسبة لا تتجاوز 20% من قيمة الوحدة العقارية المبيعة [2].
• بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز يحتفظ المحاسب القانوني بنسبة 5% من القيمة الإجمالية لتكلفة الإنشاءات في حساب الضمان، أو ضمانًا بنكيًا بمثلها، ولا يُصرف إلا بعد سنة من انتهاء المشروع أو بتقديم وثيقة تأمين على العيوب الخفية [2].

أخطاء شائعة

• التعامل مع مشروع غير مرخص: النظام يعاقب بالسجن مدة لا تزيد على 5 سنوات أو غرامة لا تزيد على 10 ملايين ريال أو بهما معًا كل من زاول نشاط بيع وتأجير مشروعات على الخارطة أو جمع مبالغ من مشترين أو مستأجرين دون ترخيص [2].
• الحكم على المشروع من الإعلان بس: الإعلان والمعارض ممنوعة قبل ترخيص المشروع، فوجود إعلان أو معرض ما يعني وجود رخصة [2].
• الاعتقاد إن دفعاتك بلا حماية: المبالغ اللي يدفعها المشترون تودع في حساب ضمان مخصص للمشروع، والحجز عليها لمصلحة دائني المطور ممنوع [2].
• الخوف من تأشير «عدم التصرف» على صك الأرض: هذا إجراء تطلبه الجهة المختصة عند إصدار الترخيص فلا يتصرف المطور في ملكية العقار إلى أن تُستكمل أعمال التطوير، ولا يُرفع التأشير إلا بموافقتها، وهو من آليات الحماية لا عائق للشراء [2].
• نسيان حق الاطلاع: للمشتري أو المستأجر أو من ينوب عنهما الاطلاع على السجلات المحاسبية الخاصة به وتزويده بنسخ منها وفق ما تحدده اللائحة [2].
• تجاهل التعويض عند التأخير: إذا تأخر المطور عن تسليم الأرض أو الوحدة دون سبب خارج عن إرادته استحق المشتري تعويضًا ماديًا يحدد مسبقًا إن كانت أرضًا مطورة، أو أجرة مثل إن كانت وحدة سكنية [2].

أسئلة متكررة

وش يعني بيع على الخارطة؟

بيع أو تأجير أراضٍ مطورة أو وحدات عقارية قبل البدء في تنفيذ المشروع أو أثناء أعمال الإنشاء والتطوير بحسب التصميم أو المخطط المتفق عليه، وهو التعريف الوارد في المادة الأولى من النظام [2].

كيف أتأكد إن المشروع اللي بشتري منه مرخص؟

من قسم «المشاريع المرخصة» في منصة وافي [1]، ومن قاعدة بيانات العموم عن المشروعات المرخصة اللي تتيحها الجهة المختصة وفق النظام [2]. وإذا ما حصلت المشروع في القائمتين فاسأل المطور عن وثيقة الترخيص قبل أي دفعة.

إذا تأخر المطور عن التسليم وش يصير؟

النظام يوجب تعويض المشتري بمبلغ يحدد مسبقًا إن كانت الأرض مطورة، أو بأجرة مثل إن كانت وحدة سكنية، بشرط أن التأخر بدون سبب خارج عن إرادة المطور [2]. وإذا حصل ظرف طارئ يمنع إكمال المشروع، يجوز للجهة المختصة بالتشاور مع المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري اتخاذ التدابير اللازمة لإكمال المشروع أو تصفيته وإعادة المبالغ المدفوعة [2].

وين ألقى النص الرسمي للنظام؟

على موقع هيئة الخبراء بمجلس الوزراء: نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، مرسوم ملكي رقم (م/44) وتاريخ 1445/3/10هـ، وحالته ساري [2].

كم تستغرق دراسة طلب ترخيص المشروع؟

30 يوم من تاريخ استكمال المستندات المطلوبة، وإذا انقضت المدة دون بِت عُدّت موافقة على الطلب، ورفض الطلب لازم يكون مسببًا [2].

روابط ذات صلة

• منصة فال للوساطة العقارية
• الهيئة العامة للعقار
• نظام الوساطة العقارية
• منصة فرز الوحدات العقارية
• منصة إتمام لخدمات المطورين
• منصة ملاك
• دليل عقد الوساطة العقارية
• دليل ضريبة التصرفات العقارية
• دليل التحويل الإلكتروني

افتح الموقع الرسمي ↗