العربون والاتفاق: تثبّت الصفقة بدون ما تخسر حقك

وصلت لمرحلة الاتفاق؟ هذي أخطر نقطة في البيع كله، لأن هنا تبادل أول مبلغ فعلي قبل نقل الملكية. أنا وسيط وأشوف صفقات تمشي وصفقات تتعلق، واللي يفرق بينهم غالبًا ورقة واحدة: اتفاق مكتوب واضح قبل أي تحويل فلوس.

1. العربون مو مجاملة، له حكم نظامي

العربون مبلغ يدفعه المشتري وقت إبرام العقد، ودفعته نظامًا تفيد أن لدافعه وحده الحق في العدول عن العقد: إذا عدل يخسر العربون، وإذا كان العربون جزءًا من الثمن وتراجع البائع رد ما قبضه وضِعفه، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك [1]. وإذا سكت دافع العربون حتى انتهاء المدة أو أخل بما عليه خلالها عُدّ ذلك عدولًا منه [1]. وإذا ما عيّنتوا مدة للعدول عيّنتها المحكمة بحسب العرف وظروف العقد — يعني لا تخليها مفتوحة، حددها كتابةً من الحين [1].

2. السقف: 5٪ في الصفقة اللي فيها وسيط

إذا الصفقة تتم عن طريق وسيط عقاري، يحدد مبلغ العربون بالاتفاق بين الطرفين بما لا يتجاوز 5٪ من قيمة الصفقة، وإذا زاد عن هالنسبة عُدّ مقدم ثمن لا عربون [2]. وش الفرق عمليًا؟ المقدم الأكبر يشدّ الطرفين على تنفيذ العقد أكثر، أما العربون فهو اللي يمنح المشتري مرونة العدول مقابل خسارته [1]. وقاعدة ثانية كثير يتجاهلونها: المبلغ ما يُعدّ عربونًا إلا إذا نُصّ على صفته كتابةً، وإلا فهو مقدم ثمن ما يستحقه البائع إذا فُسخ العقد [2].

وسؤال يجيني كل أسبوع: هل الوسيط يقدر يحتفظ بالعربون؟ النظام جاوب: لا يجوز للوسيط الاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحقه [2]، ولا يتسلم أي مبلغ من الأطراف إلا بنموذج يبيّن مقدار المبلغ وغرضه وآلية تسليمه [3].

3. لماذا تمت الصفقة، للوسيط 25٪ من العربون

نقطة تهمّك كبائع قبل ما تتفاوض مع الوسيط: إذا ما تمت الصفقة واستحققت أنت العربون، يستحق الوسيط عمولة بنسبة 25٪ من قيمة العربون، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في عقد الوساطة [3]. هالنسبة لازم تكون معروفة مسبقًا في عقد الوساطة، مو مفاجأة يوم الإلغاء. اقرأ عقدك واعرف وش التزاماتك المالية في كل سيناريو.

4. الاتفاق المكتوب: وش لازم يكون داخله؟

أي اتفاق بيع — سواء كتبتوه بنفسكم أو عبر المنصات الرسمية — أنصحك ما توقّعه إلا وفيه على الأقل:

• بيانات الطرفين كاملة، وبيانات العقار (رقم الصك أو رقم السجل العقاري ووصفه).
• السعر النهائي ووضوح طريقة السداد: كاش أو تمويل بنكي، وتاريخ التسديد.
• مبلغ العربون ونصّ صريح على صفته «عربون» [2]، ومآل المبلغ إذا عدل أي طرف.
• مدة العدول أو مدة الإفراغ، ومصاريف الضريبة: ضريبة التصرفات العقارية 5٪ ملزم بها البائع نظامًا، واتفاقكما على مين يتحملها فعليًا اكتبوه بوضوح.
• موعد الإفراغ وطريقته (الإفراغ الإلكتروني عبر ناجز هو الأكثر أمانًا للطرفين: الثمن يودع في حساب وسيط ولا تنتقل الملكية إلا بعد وصوله).

5. قبل ما تستلم العربون — بصفتك بائعًا

• استلمه تحويلًا بنكيًا مو نقدًا، واحتفظ بإثبات التحويل، وادفع للمشتري إيصال استلام موقعًا فيه: المبلغ، صفته، العقار، والمدة.
• إذا الصفقة فيها وسيط، تأكد إن المبلغ ضمن سقف الـ5٪ وإلا صار مقدم ثمن بتأثيره النظامي [2].
• لا تسلّم صك الملكية ولا وكالة ولا مفاتيح مقابل العربون — العربون تثبيت للصفقة، مو نقل ملكية.
• ما تنفّذ أي التزام مكلف (إفراغ، صيانة، إلغاء التزامات) قبل ما يوصلك المبلغ فعليًا ويستقر بحسابك.

ودي نقطة أخيرة من قلب التجربة: كل اللي فاتنا من التفاوض يتحوّل هون لوثيقة. أي وعد شفهي ما كتبته، ما تقدر تثبته بعدين. اكتبوا كل شي، ووقّعوا، وكل طرف ياخذ نسخة.

قائمة سريعة قبل ما تستلم العربون

1. اتفق كتابةً: السعر، طريقة السداد، مبلغ العربون وصفته، مدة العدول، موعد الإفراغ.
2. تأكد إن العربون ما زاد عن 5٪ في الصفقات اللي فيها وسيط [2].
3. حدّد مآل المبلغ إذا عدل أي طرف، ولا تنسى بند ضريبة التصرفات.
4. استلمه تحويلًا، أدفع إيصالًا، واحتفظ بكل الإثباتات.
5. بعد العربون: سدّد ضريبة التصرفات وخذ الرقم المرجعي، ثم ابدأ الإفراغ الإلكتروني (شرحه في فصل الإفراغ الإلكتروني).

تفاصيل أعمق تلقاها في صفحات: حكم العربون وهل يرجع العربون إذا ألغي البيع؟، وقواعد عقد الوساطة نفسه في فصل عقد الوساطة، والضريبة في فصل ضريبة التصرفات العقارية.