هيئة الزكاة والضريبة والجمارك

وش هي؟

هيئة الزكاة والضريبة والجمارك هي الجهة الحكومية اللي تدير وتحصّل الزكاة والضرائب والجمارك في المملكة، وموقعها الرسمي zatca.gov.sa هو المصدر الرسمي لأنظمتها وأدلتها وخدماتها الإلكترونية [1]. رسالتها كما في صفحتها الرسمية: «تهدف الهيئة إلى القيام بأعمال جباية الزكاة وتحصيل الضرائب وتحقيق أعلى درجات الالتزام من قبل المنشآت بالواجبات المفروض عليهم وفقاً لأفضل الممارسات وبكفاءة عالية» [1]. بوابة الهيئة تضم الخدمات الإلكترونية الأكثر استخدامًا مثل ضريبة القيمة المضافة والفوترة الإلكترونية والمركز السعودي للأعمال، وقسم الأنظمة واللوائح، ومركز المعرفة اللي فيه الأدلة والإرشادات والأسئلة الشائعة ورحلة المستفيد، إضافة إلى قنوات المشاركة الإلكترونية [1].

للبائع العقاري، أهم ما في هذه الهيئة إنها الجهة المسؤولة عن ضريبة التصرفات العقارية: ضريبة فُرضت بموجب الأمر الملكي رقم (أ/84) وتاريخ 14/02/1442هـ، وطبقت أول مرة بأحكام اللائحة التنفيذية الصادرة بالقرار الوزاري رقم (712) وتاريخ 15/02/1442هـ، ثم حلّ محل تلك اللائحة نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 19/03/1446هـ، واللي دخل حيز النفاذ في 12 شوال 1446هـ الموافق 10 أبريل 2025 [3]. والنظام نفسه صدر بتاريخ 1446/03/19هـ الموافق 22/09/2024 بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم (239) وتاريخ 14/03/1446هـ، ونُشر في جريدة أم القرى بتاريخ 1446/04/08هـ الموافق 11/10/2024، وحالته في سجل الأنظمة «ساري» [4]. يعني أي سؤال عندك عن ضريبة بيع عقارك، مصدره الأول موقع الهيئة ونص النظام الرسمي، مو مقالات أو كلام موجّهين.

متى يحتاجها البائع؟

• قبل ما توثّق بيعك أو تسوّي الإفراغ: لازم تسجّل تصرفك العقاري في ضريبة التصرفات العقارية قبل إتمام الإفراغ أو توثيق العقد، والخدمة الإلكترونية تبيّن لك مدى خضوع تصرفك للضريبة وتتيح إصدار فاتورة سداد بمبلغ الضريبة المستحق [2].
• إذا توقعت إن تصرفك معفى: قائمة الإعفاءات معرّفة في المادة الثالثة من النظام، مثل قسمة التركة والهبة الموثقة للأقارب، وأنت ترفق ما يثبت الإعفاء في الخدمة [2] [4].
• إذا تبغى تفهم الضريبة صح: موقع الهيئة يوفر الدليل التفصيلي والدليل المبسط لضريبة التصرفات العقارية، والدليل المبسط يشرح آلية التطبيق والفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية والحالات المستثناة منها بأمثلة واقعية [2] [5].
• إذا تصرفك قديم وما وثّقه أحد: مرسوم النظام منح ذوي الشأن اللي أجروا تصرفًا عقاريًا غير موثق قبل تاريخ سريان الضريبة في 14/02/1442هـ مهلة سنة هجرية من نفاذ النظام لتصحيح أوضاعهم وتوثيق تصرفاتهم مع إثبات تاريخ التصرف أمام الجهة المختصة [4].
• للتواصل الرسمي مع الهيئة بشأن أي تصريح أو استفسار قائم: مركز الاتصال الموحد 19993، والبريد الإلكتروني info@zatca.gov.sa، وحساب العناية @Zatca_care، والدردشة المباشرة عبر موقع الهيئة [2].

الخطوات

خطوات خدمة «تسجيل تصرف عقاري» كما وردت في صفحة الخدمة الرسمية [2]:

1. افتح صفحة الخدمة في بوابة الهيئة، ونقطة انطلاقها رابط rett.zatca.gov.sa [2].
2. سجّل الدخول بحساب المتصرف [2].
3. حدّد طبيعة المتصرف [2].
4. اختر مسار التوثيق [2].
5. أدخل بيانات العقار ونوعه [2].
6. أدخل تفاصيل التصرف وقيمة التصرف العقاري [2].
7. أدخل بيانات أطراف التصرف العقاري (البائع والمشتري)، ووافق على الشروط والأحكام الضريبية [2].
8. إذا كان التصرف معفى من الضريبة: أرفق ما يثبت صحة الإعفاء [2].

وبعد كذا تقدر تسدد الضريبة المستحقة قبل الإفراغ أو توثيق العقد، لأن الخدمة مصممة أصلاً لتتم قبل إتمام هذي الخطوتين [2]. مدة تنفيذ الخدمة 5 دقائق، وتكلفتها صفر، ما فيها رسوم، وتُقدّم بالعربية والإنجليزية، وتاريخ إصدارها 17/06/2020 [2].

المتطلبات

• حساب وتسجيل دخول بحساب المتصرف في بوابة الهيئة قبل بدء الخدمة [2].
• بيانات العقار ونوعه، وتفاصيل التصرف وقيمة التصرف العقاري كاملة [2].
• بيانات أطراف التصرف: البائع والمشتري [2].
• ما يثبت صحة الإعفاء إذا كان التصرف من الحالات المعفاة [2].
• أساس الاحتساب اللي لازم تعرفه قبلها: الضريبة تُحتسب على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين المتصرف والمتصرف له متى كانت في تاريخ التصرف في حدود القيمة السوقية العادلة، وما تدخل قيمة التصرف كلفة الأجل في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظامًا، والتصرف العقاري يخضع للضريبة مرة واحدة فقط متى تحققت وحدة أطراف التصرف ووحدة العقار ووحدة القيمة [4].
• نطاق الضريبة: تُفرض بنسبة 5% على التصرف العقاري أياً كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه في وقت التصرف، وسواء كان التصرف شاملًا للعقار كاملاً أو جزءًا منه، مفروزًا أو مشاعًا، ومنجزًا أو قيد الإنجاز أو على الخارطة، وسواء تم التوثيق أم لا [4].

أخطاء شائعة

• الظن إن الضريبة للبيوع الموثقة بس: النظام يفرضها على التصرف العقاري سواء تم التوثيق أو لا، وأيًا كانت حالة العقار أو شكله، ومنها العقار على الخارطة [4].
• الظن إن أي قيمة مكتوبة في العقد هي أساس الضريبة: الأساس هو إجمالي القيمة المتفق عليها ضمن حدود القيمة السوقية العادلة، والنظام يتضمن أحكام التحقق من قيمة التصرف العقاري وتقديرها والتصرف الصوري أو المستتر [4].
• نسيان إثبات الإعفاء: حتى لو تصرفك معفى فعلاً، الخدمة تطلب إرفاق ما يثبت صحة الإعفاء، مثلًا الهبة الموثقة للأقارب حتى الدرجة الثالثة أو الوصية الشرعية الموثقة اللي وردت ضمن الإعفاءات الكلية في المادة الثالثة [2] [4].
• الخلط بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية: هذي ضريبتين مختلفتين، والدليل المبسط الصادر من الهيئة يوضح الفرق بينهما بالشروحات والأمثلة [5].
• تجاهل التصرفات القديمة غير الموثقة: مرسوم النظام نظّم مهلة سنة هجرية من نفاذ النظام لتصحيح الأوضاع وتوثيق التصرفات السابقة على 14/02/1442هـ، ومنح الشريك اللي نقل عقارًا باسم الشركة دون توثيق مهلة مماثلة باشتراط إثبات إدراج العقار في أصول الشركة قبل سريان الضريبة بقوائم مالية مدققة أو شهادة معتمدة من محاسب قانوني مرخص [4].
• الاستفسار من قنوات غير رسمية: قنوات الهيئة الرسمية هي مركز الاتصال 19993 والبريد info@zatca.gov.sa وحساب @Zatca_care والدردشة المباشرة في الموقع، وباقي الحسابات والمواضع ما تُعتبر مصدرًا رسميًا [2].

أسئلة متكررة

كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية ومتى بدأت؟

النسبة 5% على التصرف العقاري [3] [4]. فُرضت الضريبة بموجب الأمر الملكي رقم (أ/84) وتاريخ 14/02/1442هـ، وتطبقت أول مرة بلائحة صادرة بالقرار الوزاري رقم (712) وتاريخ 15/02/1442هـ، وحل محلها نظام صادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 19/03/1446هـ نفذ في 10 أبريل 2025 [3].

أي التصرفات معفاة من الضريبة؟

المادة الثالثة من النظام تعفي كليًا حالات منها: التصرف في حالات قسمة التركة، والتصرف دون مقابل لوقف عام أو خاص أو مشترك، والتصرف دون مقابل من أو إلى جمعية خيرية مرخصة، والتصرف لجهة عامة أو مشروعات النفع العام، والتصرف في حالات نزع الملكية للمصلحة العامة، والتصرف للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة على سبيل الهبة الموثقة، والتصرف تنفيذًا لوصية شرعية موثقة، والتصرف في حالات الاكتتاب العام وتداول الأوراق المالية المدرجة ووحدات صناديق الاستثمار، وغيرها من الحالات المبينة في النظام [4].

وش هي أداة تسجيل التصرف وكم وقتها؟

خدمة «تسجيل تصرف عقاري» الإلكترونية في بوابة الهيئة، تنفذ خلال 5 دقائق، بدون رسوم، متاحة بالعربية والإنجليزية، وتمكّنك من معرفة مدى خضوع تصرفك للضريبة وإصدار فاتورة سداد بمبلغ الضريبة المستحق قبل الإفراغ أو توثيق العقد [2].

وين ألقى الأدلة الرسمية للضريبة؟

في موقع الهيئة: صفحة النظام في قسم الأنظمة واللوائح [3]، ونص النظام كاملًا في موقع هيئة الخبراء بمجلس الوزراء [4]، والدليل التفصيلي والدليل المبسط مرتبطان من صفحة الخدمة نفسها [2]، ومركز المعرفة في البوابة فيه الأدلة والإرشادات [1].

متى أسدد الضريبة؟

قبل إتمام الإفراغ أو توثيق العقد؛ فالخدمة الإلكترونية معدة للتسجيل قبل هذي الخطوة وتتيح إصدار فاتورة سداد بمبلغ الضريبة المستحق، والسداد متاح بقنوات إلكترونية ظاهرة في صفحة الخدمة مثل سداد ومدى وفيزا [2].

روابط ذات صلة

• تسجيل وسداد ضريبة التصرفات العقارية (rett)
• وزارة العدل
• البورصة العقارية
• التحقق من صك عقاري
• منصة ناجز
• دليل ضريبة التصرفات العقارية
• دليل التحويل الإلكتروني
• دليل عقد الوساطة العقارية

افتح الموقع الرسمي ↗